Bagi kebanyakan individu, ini adalah transaksi kewangan terbesar yang mereka buat. Oleh itu, membuat keputusan yang tepat pada masa pertama adalah penting. Membeli rumah kadang-kadang boleh membosankan seperti sekumpulan peraturan. Nasib baik, anda dapat merealisasikan impian anda untuk menjadi pemilik rumah dengan cepat dan mudah, dengan syarat anda mempunyai pengetahuan dan kaedah yang betul.
Langkah
Bahagian 1 dari 4: Pengurusan Kewangan
Langkah 1. Kukuhkan kredit anda
Semakin tinggi skor FICO anda, antara 300 hingga 850, semakin baik kadar faedah yang anda perolehi. Ini adalah perkara yang sangat penting. Perbezaan antara faedah gadai janji 4.5% dan faedah gadai janji 5% boleh bermaksud "sepuluh ribu dolar" sepanjang hayat pinjaman.
Minta salinan laporan kredit anda secara percuma supaya anda dapat melihat apa yang dilihat oleh pemberi pinjaman dalam sejarah kredit anda. Bayar kad kredit dan selesaikan semua masalah kredit
Langkah 2. Minta persetujuan awal untuk mendapatkan jumlah yang boleh anda bayar
Terapkan pada beberapa pemberi pinjaman dalam masa dua minggu agar cek tidak membahayakan laporan kredit anda. Lakukan ini "sebelum" menghubungi ejen harta tanah supaya anda yakin dengan kebolehan anda, dan anda tidak mengalami kemalangan dengan rumah yang tidak mampu anda bayar.
- Penjual "menggembirakan" pembeli yang telah mendapat persetujuan awal. Pembeli yang telah mendapat persetujuan awal hampir selalu mendapat lampu hijau dari pemiutang, yang bermaksud hanya ada risiko rendah untuk membatalkan perjanjian.
- Jangan mendapat pra-kelayakan, bukan pra-kelulusan. Kedua-dua perkara itu berbeza. Pra-kelulusan bermaksud bahawa pemberi pinjaman biasanya bersiap untuk memberikan pinjaman kepada anda setelah melihat penyata kewangan anda. Kelayakan awal bermaksud bahawa pemberi pinjaman "menganggar" apa yang anda boleh pinjam. Ini tidak bermaksud anda akan mendapat pinjaman.
Langkah 3. Jual gadai janji anda
Tunggu - mengapa anda harus menjual gadai janji anda sebelum membuat keputusan untuk membeli rumah? Bukankah ini sebaliknya? Tidak semestinya. Menjual gadai janji sebelum anda memutuskan untuk membeli rumah boleh menguntungkan kerana salah satu sebab utama:
- Anda akan tahu dengan tepat berapa banyak wang yang anda boleh pinjam “sebelum” anda membeli sebuah rumah. Banyak orang mempunyai hubungan emosional dengan rumah tertentu tetapi mereka tidak dapat memilikinya. Mereka bertungkus lumus mencari gadai janji yang dapat menampung harga rumah. Mencari gadai janji lebih awal dan rumah kedua kurang menggoda, tetapi dua kali ganda pintar. Anda akan dapat mengetahui sama ada rumah itu berada dalam lingkungan harga atau tidak.
- Fikirkan jenis wang pendahuluan yang anda mampu bayar. Ini menjadi sebahagian daripada pengiraan gadai janji anda walaupun anda tidak memerlukan pengiraan yang tepat semasa anda menjual gadai janji. Mempunyai idea umum. Perkara ini akan dibincangkan lebih lanjut dalam artikel ini.
- Cari dan cari perbandingan yang digunakan pemberi pinjaman untuk menentukan kelayakan pinjaman anda. Perbandingan yang sering digunakan adalah "28 dan 36". Ini bermaksud bahawa 28% dari pendapatan kasar anda (sebelum anda membayar cukai) mesti menanggung kos rumah yang anda ingin beli (termasuk prinsip dan kepentingan gadai janji, seperti cukai perumahan dan insurans). Pembayaran kredit setiap bulan, jika digabungkan dengan perbelanjaan tunai, tidak boleh melebihi 36% dari pendapatan kasar anda. Cari peratusan pendapatan bulanan kasar anda (masing-masing 28% dan 36% dari $ 3750 = $ 1050 dan $ 1350). Pembayaran bulanan anda dengan kredit tertunggak tidak boleh melebihi perbezaan antara ($ 300) atau anda tidak akan disetujui.
Langkah 4. Sekiranya anda memenuhi syarat, periksa dahulu program yang tersedia untuk pembeli
Sebilangan besar menawarkan syarat pembayaran pendahuluan yang lebih rendah. Ia ditawarkan oleh beberapa pemerintah negeri dan daerah. Anda mungkin juga dapat mengakses hingga $ 10,000 dari 401 (k) atau Roth IRA tanpa penalti. Hubungi broker anda atau pekerja sumber manusia untuk maklumat khusus mengenai pinjaman aset yang dimaksudkan.
Langkah 5. Bercakap dan dapatkan peguam (pilihan)
Sekiranya anda mencari proses pembelian rumah yang mudah dan bebas dari masalah, maka anda mungkin hanya memerlukan broker barang, notaris, dan mungkin broker gadai janji. Tetapi sekali lagi anda harus ingat, ketika semuanya dapat berjalan dengan lancar mengikut jangkaan. Ambil peguam yang jujur, bereputasi, dan murah jika:
- Bayaran peguam adalah sebahagian kecil daripada anggaran yang anda belanjakan berbanding dengan jumlah keseluruhan yang anda belanjakan di rumah anda.
- Rumah yang anda beli itu dirampas atau diadili, yang bermaksud bahawa rumah itu telah diagihkan sebagai sebahagian daripada harta pusaka individu yang telah meninggal dunia.
- Anda mengesyaki penjual mungkin cuba melanggar perjanjian dengan mudah atau anda tidak mempercayainya.
- Negeri anda memerlukan seorang peguam untuk menghentikan proses pembelian rumah. Enam negeri pada masa ini memerlukan kehadiran peguam. Bercakap dengan suruhanjaya perumahan negeri anda untuk mengetahui apakah ini adalah proses biasa di negeri anda.
Bahagian 2 dari 4: Membeli Rumah
Langkah 1. Cari ejen harta tanah yang baik untuk mewakili anda dalam proses pencarian dan perundingan
Ejen harta tanah mestilah: ramah, terbuka, menarik, tenang, yakin dan berkelayakan. Ketahui mengenai kadar agensi, kaedah, pengalaman, dan latihan yang diikuti. Mencari makelar yang tinggal di kawasan itu, bekerja sepenuh masa, berjaya dalam proses membeli beberapa harta tanah setiap tahun, dan mempunyai reputasi yang baik.
- Realtors biasanya berfungsi untuk penjual, tetapi ini bukan perkara buruk. Tugas makelar adalah untuk menghubungkan individu yang ingin membeli dan menjual rumah tertentu. Oleh itu, broker barang mempunyai kepentingan menjual rumah tersebut. Realtor yang baik akan menggunakan pengalamannya untuk menjual rumah yang "betul" kepada pembeli yang "betul" - itulah anda.
- Apabila anda menemui broker barang, berikan butiran lengkap apabila anda menerangkan kediaman yang anda mahukan - bilangan bilik mandi dan bilik tidur, garaj yang menghubungkan ke bahagian dalam rumah, tempat kosong dan perkara lain yang penting, seperti pencahayaan yang bagus atau saiz taman untuk anak-anak.
Langkah 2. Daftar dalam perkhidmatan siap sedia MLS untuk mencari harta tanah di kawasan kejiranan anda
Perkhidmatan Penyenaraian Berganda akan memberi anda idea mengenai bahagian pasaran dalam julat harga yang anda harapkan. Ejen anda juga boleh melakukan ini untuk anda.
Sekiranya anda mendaftar melalui ejen harta tanah, ini adalah cara yang tidak baik untuk menghubungi ejen berdaftar untuk melihat rumah secara sendiri. Jangan minta ejen melakukan ini melainkan jika anda merancang untuk memilikinya bagi pihak anda - mereka tidak akan dibayar sehingga pelanggan membeli rumah dan tidak adil untuk meminta mereka bekerja tanpa gaji, mengetahui bahawa anda tidak akan menggunakannya untuk beli rumah anda
Langkah 3. Mula mencari rumah yang sesuai dengan anggaran anda
Mintalah broker barang untuk memulakan kerja, tetapi beritahu mereka anggaran yang anda ada. Peraturan umum di sini ialah anda boleh membeli rumah dengan 2.5 kali gaji tahunan anda. Sebagai contoh, jika jumlah gaji tahunan anda adalah $ 85k, anda boleh mengetepikan gadai janji minimum $ 210k dan mungkin jumlah yang lebih besar.
Gunakan kalkulator gadai janji dalam talian untuk mula mengurangkan jumlahnya, dan ingat pembelian gadai janji yang lalu. Ingatlah nombor itu semasa anda bersiap untuk mencari kediaman impian baru anda
Langkah 4. Mula memikirkan sama ada anda benar-benar mencari rumah
Anda mungkin sudah mempunyai keraguan, tetapi perincikan kewangan anda. Terdapat beberapa perkara yang harus anda dan keluarga pertimbangkan dengan teliti:
- Apa yang anda dan keluarga perlukan dalam beberapa tahun akan datang? Mungkin anda hanya suami isteri sekarang, tetapi adakah rancangan untuk mempunyai anak? Rumah yang hanya sesuai dan selesa untuk dua orang akan kurang selesa untuk tiga atau empat orang.
- Jualan apa yang anda mahu buat? Dengan kata lain, apakah keutamaan anda? Walaupun kami percaya bahawa membeli rumah adalah perkara yang baik, seringkali menjadi penyeksaan yang teruk apabila kita terpaksa berkompromi. Adakah anda prihatin dengan jiran yang selesa dan sekolah yang baik di halaman belakang yang besar? Adakah anda memerlukan dapur yang besar dan boleh digunakan dan bukannya bilik tidur yang besar dan mewah? Apa yang akan anda korbankan ketika anda menghadapi krisis?
- Adakah anda menjangkakan pendapatan anda akan meningkat dalam beberapa tahun akan datang? Sekiranya pendapatan anda meningkat sebanyak 3% sejak beberapa tahun kebelakangan ini dan anda mempunyai pekerjaan yang selamat dalam industri yang selesa, anda mungkin boleh yakin bahawa membeli gadai janji yang mahal, tetapi masih berpatutan adalah kemungkinan. Sebilangan besar pembeli rumah membeli rumah dengan harga yang agak tinggi, kemudian berkembang menjadi gadai janji dalam satu atau dua tahun.
Langkah 5. Tentukan persekitaran yang anda mahu tinggal
Cari rumah yang tersedia di kawasan tempat tinggal anda. Lihat harga, reka bentuk rumah, berdekatan dengan membeli-belah, kediaman dan kemudahan lain. Baca papan iklan, jika ada, dan berbincang dengan penduduk setempat. Lihat rumah dan persekitarannya serta keadaan berhampiran rumah untuk memastikan anda tidak membeli rumah yang hanya berkilau di mata anda.
Kawasan di sekitar lokasi rumah anda kadang-kadang menjadi pertimbangan utama berbanding keadaan rumah itu sendiri, kerana ini akan mempengaruhi nilai penjualan rumah anda jika anda akan menjualnya semula. Membeli rumah yang sesuai - lebih tinggi daripada kawasan kejiranan yang baik boleh menjadi pelaburan yang baik, dan membolehkan anda mengenal pasti dan menyertai komuniti - di mana banyak individu ingin tinggal - dapat mendorong anda untuk menawarkan pembelian harta tanah dengan harga yang berpatutan
Langkah 6. Pergi ke beberapa pameran rumah untuk mengukur bahagian pasaran dan melihat apa yang anda mahukan
Perhatikan keseluruhan gambar, jumlah bilik tidur dan bilik mandi, kemudahan dapur, dan simpanan. Lawati tempat yang benar-benar menarik perhatian anda pada masa yang berlainan untuk memeriksa kesesakan lalu lintas, ketersediaan tempat letak kereta, tahap kebisingan dan aktiviti yang berlaku. Jiran yang tenang pada waktu makan tengah hari boleh bising semasa sibuk, dan anda tidak akan pernah mengetahuinya jika anda hanya mengunjunginya sekali.
Langkah 7. Lihat perbandingan rumah di sekitar rumah anda
Sekiranya anda tidak pasti dengan harga rumah, gunakan pentaksir tempatan untuk menilai rumah anda, yang juga akan melihat perbandingannya. Semasa menilai kediaman, penilai akan membandingkan rumah di kawasan yang mempunyai ciri, ukuran yang sama. Sekiranya rumah anda lebih mahal daripada rumah lain, atau pentaksir menemui rumah itu di kawasan yang berbeza atau lebih jauh 1⁄2 batu (0.8 km), berhati-hati! Jangan sekali-kali membeli rumah termahal di kawasan kejiranan. Bank boleh menggagalkan pembiayaan rumah, dan anda mungkin tidak pernah melihat harga rumah anda sesuai. Sekiranya anda mampu, beli rumah yang sedikit lebih mahal di kawasan kejiranan anda - kerana rumah di sekitarnya dijual dengan harga yang lebih tinggi daripada yang anda bayar, nilai rumah anda akan meningkat.
Bahagian 3 dari 4: Membuat Tawaran
Langkah 1. Sekiranya boleh, sesuaikan tawaran anda dengan keadaan penjual
Ia tidak mudah, dan seringkali mustahil, tetapi tidak ada salahnya mencuba ketika membuat pembelian terbesar dalam hidup anda. Berikut adalah beberapa perkara yang harus anda perhatikan mengenai tawaran anda:
- Apa yang diberikan oleh penjual dari segi prospek kewangan? Adakah mereka memerlukan atau sedang menunggu wang tunai? Penjual yang kekurangan wang tunai akan lebih senang menerima tawaran untuk mengurangkan harga yang diberikan.
- Berapa lama rumah itu dijual? Rumah yang telah lama dijual dapat ditawar dengan harga yang lebih rendah.
- Adakah mereka telah membeli rumah lain? Sekiranya penjual sekarang tidak tinggal di rumah yang mereka jual, akan lebih mudah membuat tawaran dengan harga yang lebih rendah daripada yang anda bayangkan.
Langkah 2. Lihat perbandingan harga semasa anda membuat tawaran
Adakah rumah yang berdekatan juga mempunyai harga yang serupa ("harga yang ditawarkan"), dan apa yang mereka jual di sana? Sekiranya rumah di kawasan ini secara teratur menjual sekitar 5% di bawah harga permintaan, fikirkanlah untuk membuat tawaran antara 8% hingga 10% di bawah harga permintaan.
Langkah 3. Hitung perbelanjaan untuk kediaman anda
Pertimbangkan nilai cukai perumahan dan insurans tahunan di kawasan anda dan harga purata rumah yang anda ingin beli. Pertimbangkan juga berapa banyak wang yang anda jangkakan akan terbayar. (Ini berkisar dalam jumlah yang berbeza-beza yang biasanya berkisar antara 3 hingga 6 peratus dari wang yang anda pinjam. Institusi kredit sering menawarkan kadar pembayaran balik yang lebih rendah kepada ahli mereka.) Masukkan jumlah keseluruhan pada kalkulator gadai janji (anda boleh mendapatkannya dalam talian atau membuat sendiri.) Sekiranya hasilnya melebihi 28% dari pendapatan kasar anda (atau sama ada peratusan rendah digunakan oleh pemberi pinjaman dalam keadaan anda), maka anda akan sukar mendapatkan gadai janji.
Tentukan sama ada anda perlu menjual rumah lama anda untuk mendapatkan yang baru. Sekiranya perlu, membeli rumah baru sangat bergantung kepada penjualan rumah lama. Tawaran bergantung mempunyai lebih banyak risiko dan tidak dijangka oleh penjual, kerana penjualan tidak dapat diselesaikan sehingga rumah lama pembeli dijual. Kali pertama, anda mungkin mahu meletakkan rumah lama anda di pasaran saham
Langkah 4. Sekiranya anda benar-benar mahukan rumah, bersiaplah untuk membuat tawaran melebihi harga yang diminta
Ketersediaan dan permintaan pasaran biasanya bersifat paksaan. Sekiranya banyak individu bersaing untuk sebilangan kecil rumah, bersiaplah untuk menawar setinggi mungkin. Sebilangan pembeli rumah tidak percaya bahawa anda masih berpegang pada tawaran tertinggi, tetapi anda dapat dengan mudah mengetahui bahawa anda dapat mengalahkan tawaran lain dan mereka tidak pernah berpeluang untuk membuat tawaran di rumah anda. Sekiranya anda ingin memberikan yang terbaik di rumah yang anda mahukan, buat tawaran yang tinggi.
Langkah 5. Bercakap dengan makelar anda apabila anda sudah bersedia untuk mengemukakan tawaran anda
Walaupun arahan untuk membida mungkin berbeza-beza dari satu negeri ke negara lain, biasanya inilah yang terjadi: Anda menyerahkan tawaran anda kepada broker, yang kemudian menyampaikannya kepada wakil penjual. Penjual kemudian memutuskan untuk menerima, menolak, atau membuat tawaran sebaliknya.
Masukkan wang pendahuluan dengan tawaran anda. Apabila anda telah bersetuju dengan tawaran, anda memformalkannya dalam dokumen, yang bermaksud anda berkomitmen untuk membeli rumah atau kehilangan deposit, kecuali anda tidak mendapat persetujuan gadai janji terakhir atau sesuatu berlaku semasa waktu pemeriksaan, yang anda tidak boleh terima. Selagi dokumen tersebut dipegang oleh pihak ketiga (biasanya 30 hingga 90 hari), pemberi pinjaman anda akan memperoleh pembiayaan untuk pembelian dan menyetujui gadai janji anda
Bahagian 4 dari 4: Melanggar Perjanjian
Langkah 1. Tentukan berapa jumlah wang pendahuluan yang anda perlukan untuk mendapatkan perjanjian tersebut
Wang pendahuluan mewakili nilai saksama, atau pemilikan rumah. Wang itu juga wang yang tidak perlu dikenakan faedah. Semakin banyak wang pendahuluan yang anda mampu buat atau beli rumah anda, semakin sedikit wang yang anda perlukan untuk melunaskan pembayaran rumah anda.
- Anda diharapkan dapat memberikan 10-20% "nilai" rumah yang dipersetujui. Perhatikan bahawa nilai rumah mungkin lebih tinggi atau lebih rendah daripada harga jual rumah tersebut. " Contohnya, jika anda mempunyai wang pendahuluan sebanyak $ 30,000, anda akan menggunakannya untuk wang pendahuluan di rumah antara $ 300k (10%) atau $ 150k (20%). Menganggarkan jumlah yang lebih kecil selalunya, tetapi tidak semestinya anda memerlukan untuk membayar insurans gadai janji swasta (PMI), yang meningkatkan perbelanjaan bulanan anda tetapi boleh ditolak cukai.
- Sekiranya anda tidak dapat membuat pendahuluan 10% -20% di rumah anda, tetapi mempunyai kredit yang baik dan pendapatan yang stabil, broker gadai janji dapat membantu anda dengan gabungan atau gadai janji FHA. Oleh itu, anda mengeluarkan gadai janji pertama hingga 80% daripada nilai rumah, dan gadai janji kedua untuk selebihnya. Walaupun kadar gadai janji kedua sedikit lebih tinggi, faedah dan pembayaran gabungan yang boleh ditolak cukai tetap harus lebih rendah daripada gadai janji pertama dengan PMI. Sekiranya anda membeli rumah, pertimbangkan Program Nehemia untuk mendapatkan bantuan dengan wang pendahuluan anda.
Langkah 2. Pastikan kelulusan akhir dapat dianggarkan dengan pemeriksaan rumah yang selesa
Minta tinjauan dan laporan berikut: ulasan rumah, bintang, anai-anai, radon, bahan berbahaya, pendakian, banjir, gempa bumi, dan kadar jenayah. (Secara amnya, anda memerlukan 7-10 hari untuk menyelesaikan pemeriksaan - pastikan ejen anda menerangkan semuanya dengan lengkap semasa menandatangani kontrak pembelian dan penjualan.)
- Kos untuk meninjau rumah berkisar antara $ 150 dan $ 500, bergantung pada kawasannya, tetapi melakukannya dapat mengelakkan kesilapan $ 100,000. Ini terutama berlaku untuk rumah rya, kerana anda ingin mengelakkan perbelanjaan tambahan, seperti cat, penebat asbes, dan cendawan.
- Sekiranya anda menggunakan hasil tinjauan untuk menawar harga rumah, jangan sebutkan atau sertakan dalam kontrak anda. Institusi pinjaman akan meminta anda memberikan salinan hasil tinjauan anda, yang akan membatalkan penilaian penilaian mereka.
Langkah 3. Lakukan pemeriksaan rumah yang lengkap dan pastikan kontrak bergantung pada hasilnya
Mendapatkan pemeriksaan rumah adalah bahagian penting dari pengalaman membeli rumah. Tanpa pengetahuan tentang nilai rumah yang ditawarkan untuk keuntungan dan juga nilai sebenarnya, ia boleh menjadi bencana kewangan yang akan berlaku. Pembeli rumah membuat "ramalan" ketika mengetahui anggaran pembelian rumah baru. Anggaran ini boleh salah dan menjadikan keluarga berada dalam kedudukan kewangan yang buruk.
Langkah 4. Simpan surat perjanjian
Surat perjanjian biasanya dibuat di kantor notaris dan melibatkan penandatanganan dokumen yang berkaitan dengan harta tanah dan perjanjian gadai janji. Satu bungkusan kertas termasuk akta, perjanjian bahawa anda adalah pemilik rumah sekarang, dan hakmilik, yang menunjukkan bahawa tidak ada orang lain yang dapat menuntut atau melawannya. Sekiranya masih ada masalah, uang dapat dihilangkan dalam surat perjanjian hingga masalah diselesaikan, yang akan digunakan sebagai insentif kepada penjual untuk menyelesaikan masalah dengan cepat dengan tujuan untuk menerima semua hak pemilikan. Sekiranya masalah berlanjutan, wang dapat disisihkan dalam dokumen perjanjian sehingga masalah diselesaikan, yang bertindak sebagai insentif bagi penjual untuk menyelesaikan masalah dengan cepat dan menerima semua yang diberikan.
Pertimbangkan untuk menggunakan peguam sivil anda untuk menyemak dokumen penutupan dan menyaksikan penutupan anda. Ingat, makelar tidak mampu memberi anda nasihat undang-undang. Anda mungkin perlu membelanjakan sebanyak $ 200- $ 400 untuk membayar peguam dalam masa yang singkat, tetapi mereka dibayar untuk mengawasi anda
Petua
- Pastikan anda menyimpan sejumlah wang sebelum mula mencari pilihan untuk membeli rumah!
- Cuba jangan membuat pilihan pada harta tertentu. Adalah sesuatu yang baik untuk mencari apa yang anda perlukan, tetapi jika anda mempunyai hubungan emosional dengan rumah, anda akan membayar lebih banyak daripada harga kerana anda mempunyai ikatan emosi. Perjanjian juga boleh berubah. Meningkatkan keinginan untuk berpindah untuk melihat rumah lain; Tidak ada rumah yang sempurna di mana penjual dapat menyediakan apa yang anda mahukan.
- Jangan sekali-kali mengambil alat pengukur dan mula mengukur bilik! Ini dapat memberitahu pihak maksiat bahawa anda terikat secara emosional dan mengenakan harga tertentu !!!
Amaran
- Penjual tidak akan membiarkan anda melakukan pemeriksaan di rumah kerana ada sesuatu yang perlu disembunyikan - berjalan!
- Keadaan ekonomi ketika ini agak buruk, sebilangan individu mengatakan bahawa ini adalah masa yang tepat untuk membeli rumah (harga rumah murah) tetapi individu lain mengatakan ini adalah masa yang tidak baik untuk memasuki penjualan rumah. Perbincangan dan pertimbangan semua nasihat sebelum membeli rumah pada masa ini sangat digalakkan.
- Berhati-hati dengan ejen harta tanah yang tergesa-gesa untuk menjual harta tanah. Mereka mungkin menyedari peristiwa buruk, seperti keruntuhan pangsa pasar. Cuba cari tawaran yang tidak biasa diberikan oleh ejen.
