Orang mempunyai pelbagai alasan untuk mahu membeli rumah kedua; sebilangan orang mungkin mahu percutian melarikan diri, ada yang mungkin ingin memperoleh pendapatan dari menyewa rumah dan yang lain mahu membeli rumah yang perlu "diperbaiki" untuk persaraan mereka. Sekiranya anda berfikir untuk membeli rumah kedua dengan alasan apa pun, anda harus mempertimbangkan semua kebaikan dan keburukan sebelum membuat pinjaman gadai janji yang lain.
Langkah
Bahagian 1 dari 3: Memutuskan sama ada Membeli Sesuai untuk Anda
Langkah 1. Lihat pasar yang hendak dibeli
Adakah harga rumah sekarang murah atau mahal? Cuba cari grafik pendapatan isi rumah hingga harga rumah dan lihat apakah bandar yang anda cari mempunyai nisbah yang tinggi berbanding bandar lain. Perhatikan bahawa beberapa bandar seperti New York dan San Francisco secara historis kebal terhadap nisbah yang serupa.
Bercakap dengan satu atau beberapa ejen harta tanah mengenai harga relatif kediaman. Walaupun anda tidak mendapat jawapan pasti (sukar untuk mengukur sama ada pasaran rumah murah atau mahal, kerana maklumatnya tidak selalu jelas), anda mungkin mendapat petunjuk mengenai pasar tertentu untuk ditonton atau bahkan rumah yang menjual dengan baik. Maklumat ini sangat berharga
Langkah 2. Anggapkan bahawa anda tidak akan dapat menyewa rumah kedua anda
Adakah rumah kedua masih merupakan pelaburan yang selamat tanpa sewa yang menyokong senarai perbelanjaan? Jika tidak, anda harus mempersoalkan keputusan untuk membeli rumah kedua dengan serius. Terlalu banyak keluarga membeli rumah kedua yang terlalu mahal, bertaruh bahawa mereka akan dapat menyewanya ketika mereka tidak tinggal di dalamnya. Apabila menyewa menjadi tidak dapat dilaksanakan, mustahil, atau memberikan hasil yang jauh lebih rendah daripada yang dijangkakan, pemilik rumah hanya menemui pelaburan yang gagal.
Langkah 3. Senaraikan kemungkinan kos
Senaraikan semua kemungkinan kos memiliki rumah. Bolehkah anda memasukkan semua kos ini ke dalam bajet anda sementara masih ada ruang? Ya, anda akan membina ekuiti dengan kediaman kedua, tetapi jika melabur di rumah kedua membuat anda sentiasa ketat setiap bulan, anda mungkin lebih baik menunggu sehingga anda melunaskan pinjaman gadai janji pertama anda, misalnya. Berikut adalah beberapa kemungkinan kos yang perlu dipertimbangkan:
- Cukai harta tanah. Berlainan di setiap negara; purata cukai harta tanah tahunan di Los Angeles adalah $ 1,200 untuk rumah $ 100k, atau 1.2%. Sekiranya cukai harta tanah di bandar yang anda anggap sangat tinggi, periksa cukai harta tanah di bandar-bandar yang berdekatan. Anda dapat menjimatkan banyak wang untuk cukai harta tanah dengan hanya membeli rumah di bandar berhampiran lokasi yang anda inginkan yang tidak mempunyai beban cukai yang tinggi.
- Akaun asas. Ini semestinya jauh lebih rendah jika rumah itu tidak dihuni hampir sepanjang tahun, tetapi ia tidak boleh diabaikan.
- Kos pembaikan / penyelenggaraan. Rumah adalah benda hidup - mereka bertambah tua, menjadi tua dan memerlukan pertolongan. Pertimbangkan kos pengubahsuaian dan perkhidmatan penyelenggaraan biasa, seperti landskap. Halaman dan kebun rumah kedua mesti dijaga jika ada penyewa, atau jika anda tidak hadir selama beberapa tahun. Pada bulan-bulan musim panas, rumput liar dan rumput yang belum dipotong mengiklankan bahawa harta tanah itu tidak berpenghuni. Di iklim sejuk, jalan masuk dan jalan pejalan kaki yang tidak dibersihkan salji adalah ajakan untuk melakukan vandalisme atau pencurian.
- Insurans meningkat. Kos insurans mungkin lebih tinggi kerana harta tanah tersebut tidak digunakan selama beberapa tahun atau kerana telah disewakan.
- Perkhidmatan pengurusan harta tanah. Syarikat pengurusan harta tanah harus menjadi faktor kos yang besar dalam pengiraan anda, terutamanya jika anda membeli rumah kedua yang sangat jauh dari kediaman utama anda. Sekiranya anda menyewa harta tanah, anda perlu mengatur seseorang untuk membaiki kecemasan kepada penyewa anda. Sekiranya anda mempunyai rumah percutian yang terpencil, anda pasti ingin memastikan seseorang dapat memeriksa paip beku atau bumbung yang bocor atau kemungkinan kerosakan rumah semasa ketiadaan anda.
Langkah 4. Jangan hanya bergantung pada kredit cukai yang sama yang anda dapat untuk rumah pertama anda
Hubungi IRS (atau DGT di Indonesia) untuk mengetahui apa kesan cukai untuk rumah kedua. Bagi kebanyakan orang, cukai pemilikan rumah kedua lebih mahal daripada kredit cukai, terutamanya jika anda tinggal di rumah lebih lama daripada jumlah hari anda menyewanya.
Contohnya, jika anda menyewa rumah kurang dari 14 hari, anda tidak perlu memasukkan pendapatan tersebut. Sekiranya anda tinggal di rumah selama kurang dari 14 hari dalam setahun, harta tanah anda dianggap sebagai perniagaan, dan kerugian yang boleh ditolak sehingga $ 25,000 setahun
Langkah 5. Rujuk CPA (akauntan awam) atau perunding cukai sebelum anda mula mencari rumah kedua
Akauntan awam atau perunding cukai akan dapat memberikan anda maklumat yang tepat dan terkini mengenai penghapusan cukai, pinjaman, kadar faedah, dll. Sebagai contoh, anda mungkin dapat menganggarkan pinjaman gadai janji yang lebih mahal, dengan kadar faedah yang lebih tinggi, tanpa mengira sejarah kredit anda - rumah kedua biasanya hanya memerlukan kos lebih tinggi.
Bahagian 2 dari 3: Mengambil Langkah Pertama yang Betul
Langkah 1. Pertimbangkan terlebih dahulu menyewa di kawasan tempat anda merancang untuk membeli
Banyak orang membuat kesilapan membeli harta tanah di pasar di mana mereka tidak tahu apa-apa dan pada akhirnya, mereka tidak begitu peduli. Walaupun anda merancang untuk menggunakan rumah kedua anda sebagai pelaburan dan menyewanya, ia harus menjadi tempat di mana anda dapat melihat diri anda tinggal di sana, walaupun hanya untuk beberapa minggu dalam setahun. Sewa di kawasan ini sekurang-kurangnya sebentar untuk memastikan anda selesa tinggal di sana.
Langkah 2. Bercakap dengan penduduk tempatan dan jadilah salah seorang daripada mereka
Ketahui apa yang disukai penduduk setempat; di mana mereka fikir masa depan kawasan itu; berapa lama mereka tinggal di sana, dll. Penduduk tempatan dapat memberi anda gambaran yang baik tentang bagaimana kehidupan di kawasan ini. Gunakan maklumat ini untuk menentukan sama ada membeli harta tanah ada pelaburan jangka panjang yang baik.
-
Jadilah orang tempatan juga (apabila anda menyewa sebentar) sehingga anda dapat menyiasat beberapa faktor yang akan meningkatkan nilai rumah berpotensi anda:
- Jarak ke sekolah yang baik
- Pilihan pengangkutan yang boleh dipercayai dan luas
- Pilihan tempat untuk membeli-belah
- Jarak ke hospital, dan juga kehadiran balai polis dan bomba
- Kadar jenayah rendah
Langkah 3. Lihat berapa banyak kos "komps" di kawasan tersebut
Kompak, atau harga rumah yang setanding, harus memberi anda idea yang baik tentang seberapa mahal kediaman di kawasan ini. Anda boleh bercakap terus dengan ejen harta tanah untuk mendapatkan data mengenai harga rumah yang setanding. Kunci untuk harga rumah yang setanding adalah melihat harga jualan, bukan harga yang disenaraikan. Gunakan harga rumah yang setanding untuk panduan kasar - hanya kerana rumah 4 bilik tidur dan 3 bilik mandi di jalan yang sama dijual dengan harga $ 575,000 (7,6 miliar rupiah) tidak bermaksud rumah 4 bilik tidur dan 3 bilik mandi adalah apa yang anda mahukan juga akan mempunyai yang sama harga.
Langkah 4. Mulailah membiasakan diri dengan tanggungjawab tuan tanah jika anda merancang untuk menyewanya
Sekiranya anda ingin menyewa rumah kedua dan membina ekuiti, penting untuk mengetahui apa yang diharapkan daripada anda. Jangan meletakkan diri anda di bawah ancaman undang-undang dengan menjadi malas atau tidak peduli - anda akan direjam. Berikut adalah beberapa perkara yang harus anda mulakan sebagai bakal pemilik rumah sewa:
- Ketahui cara mengusir penyewa atau menghentikan pajakan.
- Kaji undang-undang negeri anda mengenai deposit keselamatan, apa yang dapat dilindungi - pembersihan, sewa yang belum dibayar, kerosakan yang berlebihan - dan tidak dapat dilindungi - peningkatan perabot, kerosakan biasa, pembaikan - olehnya.
- Pelajari cara menyusun permohonan penyewaan dan proses pemilihan penyewa. Undang-undang anti diskriminasi secara sah menghendaki anda mengikuti peraturan yang berlaku.
- Ketahui tugas anda mengenai pembaikan dan penyelenggaraan rutin.
- Lindungi diri anda dari tanggungjawab atas kecederaan penyewa. Anda boleh bertanggungjawab atas sebarang kemalangan serius yang melibatkan penyewa yang menjadi tanggungjawab penyewa untuk melindungi diri daripadanya atau memperbaikinya secepat mungkin.
- Ketahui senarai hak penyewa, terutamanya mengenai privasi. Di kebanyakan negara, anda mesti memberi notis 24 jam kepada penyewa jika anda berhasrat untuk memperbaiki atau menunjukkan harta tanah, kecuali dalam keadaan kecemasan.
Langkah 5. Dapatkan ejen harta tanah
Ejen harta tanah, dengan pengalaman sekurang-kurangnya 5 tahun di kawasan yang anda mahukan, akan menjadi penasihat anda sepanjang pengalaman membeli. Ejen harta tanah akan membantu anda menyempitkan carian kediaman anda sehingga anda berjaya melupakan semua yang terbaik. Kemudian, setelah menyelesaikan pembelian anda, ejen harta tanah yang baik akan terus menghubungi anda selepas penjualan. Ini menjadi sangat penting bagi pemilik rumah yang kediaman utamanya sangat jauh dari rumah kedua mereka.
Bahagian 3 dari 3: Menyelesaikan Perjanjian
Langkah 1. Pastikan pembiayaan sebelum anda menentukan kediaman
Mendapatkan penilaian dan menyediakan pinjaman gadai janji untuk digunakan akan memberitahu anda jenis rumah yang anda mampu. Oleh kerana ini kemungkinan merupakan pinjaman gadai janji nombor 2, bersiaplah untuk membayar kadar faedah yang lebih tinggi dan anda mungkin hanya layak mendapat pinjaman gadai janji yang lebih kecil. Setelah anda mengetahui dengan pasti jumlah anggaran yang akan anda peroleh, ketepikan wang untuk wang pendahuluan.
- Untuk mendapatkan gadai janji kedua yang terbaik, pemberi pinjaman sering mencari nisbah hutang kepada pendapatan (DTI) di bawah 36%. Ini bermakna jumlah hutang anda, termasuk pinjaman gadai janji pertama anda, seharusnya hanya sekitar satu pertiga daripada jumlah yang anda peroleh setiap bulan. Contohnya, pemilik tunai dengan pendapatan $ 7,000 (92,5 juta rupiah) sebulan dan hutang $ 2,500 (33 juta rupiah) mempunyai DTI 35%.
- Bersedia untuk membayar 20% dari harga belian. Wang ini mesti datang dari simpanan peribadi anda atau ekuiti kediaman semasa. Anda juga mungkin mempertimbangkan untuk meminjam dari insurans hayat atau dana persaraan anda.
Langkah 2. Buat tawaran
Buat tawaran di rumah kedua yang anda mahukan. Bersedia untuk membuat beberapa tawaran yang akhirnya akan mengatasi yang lain sebelum anda mencapai tawaran akhir itu.
Langkah 3. Lakukan langkah untuk mula melindungi kediaman baru anda
Rumah kedua adalah pelaburan, jadi anda pasti ingin memastikan anda berusaha sedaya upaya untuk melindunginya. Berikut adalah beberapa perkara yang boleh anda lakukan untuk memastikan aset anda sentiasa terkini:
- Dapatkan pemeriksaan rumah sebelum membeli. Anda ingin mengetahui sebarang masalah atau kecacatan yang mungkin tidak ditangani oleh penjual sebelum penjualan.
- Dapatkan insurans pemilikan.
- Dapatkan insurans kerosakan (gempa bumi, banjir, kebakaran, dll.).
Petua
- Hubungi ejen harta tanah di kawasan yang anda minati. Tanyakan kepada mereka mengenai harta tanah untuk disewa di kawasan itu. Adalah idea yang baik untuk bertanya mengenai ekonomi tempatan, kerana ia boleh memberi kesan besar terhadap nilai harta tanah.
- Tidak ada salahnya berkawan dengan penegak undang-undang tempatan dan jiran tetangga di kawasan di mana anda merancang untuk membeli rumah kedua, terutamanya jika anda tidak sering mendiami rumah itu. Sekiranya jiran anda tahu atau telah berjumpa dengan anda, mereka cenderung menghubungi anda sekiranya mereka melihat ada sesuatu yang tidak berfungsi.
- Baca buku tentang menjadi pemilik rumah sewa sekiranya anda rasa ingin menyewa rumah kedua anda. Ketahui peraturan tempatan dan negeri sebelum menyewa rumah kedua anda. Rumah sewa mesti memenuhi semua peraturan keselamatan, termasuk penggera asap tertanam dan dua pintu keluar. Perkara seperti itu mungkin kelihatan kecil, tetapi melainkan jika anda sangat mahir, anda perlu membayar profesional untuk membuat pembaikan dan pemasangan di rumah kedua anda jika ia tidak memenuhi semua syarat keselamatan dan pengezonan.
Amaran
- Anda harus mempertimbangkan untuk mendapatkan had yang lebih tinggi untuk insurans kerosakan untuk rumah kedua, walaupun had yang lebih tinggi tidak diminta. Anda tidak akan berada di rumah kedua sepanjang masa, jadi anda memerlukan insurans penuh untuk kebakaran, kecurian, kejadian semula jadi, seperti banjir dan kerosakan angin.
- Adalah idea yang baik untuk memikirkan menambah insurans luar jangkaan, terutamanya jika anda merancang untuk menyewa rumah percutian anda kepada orang lain.
